万达启示录：大到不能倒的企业都是癌症！

万达老王说电商要干掉淘宝、文旅要干掉迪斯尼，言犹在耳，转眼间卖儿卖女，不仅卖掉了全部的酒店、文旅项目，又传出开始售卖其发家的万达广场，屋漏又遭连夜雨的感觉非常明显，就连高调的聪聪近来也安静了不少。
据媒体报道：
7月5日，南昌西湖万达广场悄然易主，接盘方是珠江人寿保险股份有限公司，法人从齐界变成汪利。而更早些时间，4月17日，万达商业持有盐城万达广场的全部股权卖给了中信信托。
针对售卖万达广场，随即万达否认了相关消息。
万达方面回应：
该报道纯粹是误读，这是万达广场轻资产战略的一部分，南昌西湖万达广场就是第一批轻资产项目。早在2015年4月份王健林在深交所的一次演讲中就首次提出，万达到了要靠品牌赚钱的时候。所谓轻资产模式就是用别人的钱投资万达广场，而由万达输出品牌管理。
很多人将万达的困境归因于政府惩罚老王转移资产到海外，中性一点的观点认为政府为了金融安全而要求万达的这样企业去杠杆，困难是暂时的。因为万达这样的企业很有竞争力，品牌效应好，万达这样的企业已经大到不能倒掉的规模！

这样的观点看起来有一定道理，其实不然。试想一下，如果政府要求银行停止向BAT公司贷款，它们会陷入财务困境吗？当然不会，它们帐上的现金是贷款的N倍！为什么换成万达就立即要卖儿卖女以偿旧债？说明万达的经营情况不健康，之前多么牛逼的经营数据只是“讲故事”，说白了就是不赚钱！一家不赚钱的公司有什么存在的价值？
老王一直夸耀万达的核心竞争力是招商和商业运营能力，用他的话说是：万达在商业地产上没有竞争对手！就是甩对手几条街的意思，转眼之间，万达广场都开始被老王甩卖了。
其实，老王一直很清楚万达的核心竞争力是什么，那就是政商关系。通过不断强化万达商业能力的手法，给急于追求GDP政绩的各级地方政府造成“通过万达的投资，就可以提高 GDP，提高就业，增加税收”的印象，而各级政府需要支付给万达的成本就是低价的土地和银行贷款。

万达大量的土地是通过定向招标的方式获得的，价格远低于周边的同类地价，甚至有很多地块是先行施工后补招拍挂手续。万达一直通过低价拿地，赚取土地溢价的方式获取暴利，并补贴他的商业、酒店、文旅产业和海外并购。
近年来，万达通过这一模式，在迅速做大自己规模的同时，将巨大的风险留给了各地政府和银行。万达自己的万达百货长期亏损早已不是秘密；五星级酒店早就是全行业亏损，万达凭什么独善其身？文旅项目如果赚钱哪用年年更换总经理？跟马云打赌的电商在烧掉几十亿后连个名字都没让人记往，倒是被万达8.5亿美元收购的IRONMAN股东笑着数钱数到手软！
万达商业在港股就一直不被看好，老王还傲骄说自己被低估，要私有化后回归A股。经历了一百年商业化的香港能看不穿老王这点把戏？回归A股不过是国内的投资者好骗，在这一点上，老王的眼睛是雪亮的！
每次万达出现经营危机就有各种人出来帮老王洗地。这也正常，首富的大腿不抱，抱谁的呢？但有一条理由实在牵强：万达的规模大到不能倒掉！癌细胞就是通过吸取正常细胞的养分把自己养大，成为巨大的肿瘤，最后危及到人的生命……
好吧，不能倒掉，只好卖掉。

01
万达要将其发家的万达广场也卖了？
今日早晨，新浪乐居发表了一篇文章称，近期万达商业已将两家万达广场股权转让，分别是南昌西湖万达广场“卖给”朱孟依的珠江人寿保险股份有限公司；盐城万达广场“卖给”中信信托有限公司。
其中，南昌万达广场总投资30亿元，盐城万达广场总投资达60亿元。
最近，万达和王健林是天天出现在新闻热点里，前段时间，王健林将其持有的万达城文旅项目资产包和酒店资产包分别出让给融创中国和富力地产，总交易额达637.5亿元，成为中国商业史上的大事件，一波三折的故事更是坊间传闻不断。甚至有媒体质疑“王健林要跑了”。
当两笔万达广场交易曝光时，就更似乎是印证了上面的说法——王健林是否会把万达广场也逐一变卖？
要知道，今年5月份，王健林还无比看好文旅项目，再早之前还宣称要做世界最大的旅游公司，还不是转眼间就把文旅项目都卖掉了。卖掉文旅项目、酒店，现在把万达广场资产包也卖掉也不是没可能的。
很快的，万达方面就做出澄清：南昌西湖万达广场属于万达的直投项目，在项目签约之时就确定了物业的产权属于珠江人寿所有，现在建成了就把产权移交给了珠江人寿。这属于万达的轻资产转型项目。
上述两个项目的投资人变更并非是万达“抛售”万达广场资产，而是跟万达的轻资产转型有关。
又是轻资产，当时王健林把万达文旅项目、酒店卖掉时，说的就是轻资产转型。那么，什么是王健林眼里的轻资产呢？王健林到底是“要跑了”，还是真的在搞“轻资产转型”？
02
什么是重资产，什么是轻资产
让我们回头看看2015年4月，王健林在深交所举行的创业家思享汇上的讲话。当时，王健林说：
从去年（2014年）开始万达进行全面转型。转型方向从空间上看，要从国内企业发展成为跨国企业；从内容上看，要从以房地产为主的企业转型为高科技服务业企业。

当时，王健林定下的目标是：
2016年万达计划开业50个万达广场，其中超过20个是轻资产。2017年以后，万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度，其中40个以上是轻资产。5年内把7000万平米销售物业消化掉，可能5年以后，万达广场将没有重资产项目了。这意味着五年内万达商业地产将去房地产化，转型为一家商业投资服务企业，类似于酒店管理公司，完全轻资产化。
王健林给出的理由有三个：
▌1、扩大竞争优势
重资产受制于房地产周期，市场火的时候房子卖得很好，现金回流很快，发展起来容易。但中国房地产躺着挣钱的高利润时代已经过去，今后房地产要靠品牌、定价、营销等方方面面都做得好才行。
重资产模式虽然还能发展，但难度在加大。要快速扩大规模，就要转型轻资产。由于万达广场有品牌，很多机构、个人都主动找万达要求投资，万达为什么不利用呢？万达要在五年之内做到足够大，彻底排斥掉竞争对手，是在挖更宽更深的护城河。
▌2、发展中小城市
轻资产因为是纯投资不销售，不需关心房价，只要城区人口够多，租金回报比合适就可以做。
万达可以进入大量的三四线城市。三四线城市发展不动产的最大挑战是招商难，一般企业根本不敢进去，因为招不上商。而商业资源丰富恰恰是万达的最大优势。三四线城市土地价格相对便宜，现在去还能选到比较好的中心地段。
现在中国的商业地产投资处于失衡状态，集中于大城市，局部已经过热，但对三线城市和城区人口多的四线城市来说，投资非常稀缺，许多地方不要说大型综合体，连一个多厅电影院都没有。仅从万达院线的收入数据分析，70%以上的增长来自三四线城市，尽管客单价稍低，但人口总量大，消费忠诚度高，容易形成万达广场商业单中心，而且投资回报率并不低于大城市。
▌3、产生边际效益
万达做轻资产是为了加快发展步伐。万达现在一年开业26个广场、新增500万平米左右的持有面积，在全世界都是空前甚至绝后。从国际经验看，不动产发展和城市化进程密不可分。一个国家城市化的关键进程只有二、三十年，一旦城市化进程结束，大规模发展机会就没有了。
万达遇到了中国城市化快速推进的历史绝好机会，同时因为自己做好了准备，才把握住这个机会。从财务上看，轻资产回报也很好，两个轻资产店的管理收入总利润也相当于一个重资产店。更重要的是，轻资产快速扩大规模，还能产生边际效应。
当时王健林说：“万达商业地产转向轻资产，不是大家想象的那样忽然华丽转身，而是一步步做出来的，从建造的成本标准模块、交钥匙工程、信息化的商业管理到建立融资管道，已经折腾一年多，只是现在消息发布出来。”
注意这时间，也就是说万达是在2013年左右开始转型的。而在此之前，发生了什么呢？
03
都是马云“逼”的
不知道大家还记得2012年那场“世纪约赌”吗？
在2012年度“CCTV中国经济年度人物”现场颁奖对话上，当时王健林和马云有一个对赌：“10年后，如果电商在中国零售市场份额占50%，我给他一个亿，如果没到他还我一个亿。”
一个亿的赌局可刺激了。当时，很多网友都认为最后会是马云赢。
因为电商发展速度太快了，2016年，全国网上零售额51555.7亿元，比上年增长26.2%，增速高于社会消费品零售总额增速15.2个百分点，在社会消费品零售总额中所占比重为12.6%，比上年提升1.8个百分点。
6年后，王健林还是马云谁赢得赌局胜利还真不好说。
马云是“新经济”代表，手里有中国乃至世界最大的电商网络；王健林手头上百家万达广场，是中国商业地产首屈一指的大佬。
从业态来看，对王健林的生意冲击最大的正是马云。
因为本来万达广场之类的商业购物中心最大的生意就是卖衣服，可电商对传统商业广场冲击最早最大最直接的恰恰就是服装生意。以万达广场为例，原本60% 以上是服装，可现在年轻消费者多是在网上买衣服，商业购物中心逐渐失去了这块重要的生意，何况随着万达逐渐下沉到三四线城市，品牌招商压力越大，一些国际快时尚品牌并不一定愿意跟着下沉，这就意味着缺少能吸引大规模人流的“流量入口”。
这种趋势似乎还是不可逆的，这些年“双 11”、“双12”、“618”等购物节销售额在连年攀升，甚至一些品牌选择放弃万达这样的线下渠道，用天猫上的旗舰店作为补充。
还有另一个租金贡献大户，沃尔玛这样的大卖场也逐渐向线上转型，此前，沃尔玛一直是万达广场的招商主力。但随着 1 号店这样的网上超市模式的成功，以及京东、天猫等平台进入到 3C、食品、生鲜等沃尔玛的地盘，这家跨国连锁超市巨头也开始调整自己在中国的步伐。
不断增持直至控股 1 号店，越来越依赖网络渠道的同时，沃尔玛逐渐关掉线下门店。就连在北京大望路的万达总部附近的沃尔玛，如今也是人流量下滑，不见往日熙熙攘攘的景象。
形势逼得王健林必须带领万达转型，否则输掉“一个小目标”事小，万达在时代变局中失去机会才是会翻船的大事，所以，王健林在这些年一边想着“拿别人的钱”搞轻资产，另一方面也在积极推动万达广场业态的转型，搞起了人们必须到场的“体验经济”。
目前来看表现还不错的是餐饮和电影业务。根据万达商业地产此前公布的招股说明书，截至2014 年 6 月 30 日，万达品牌库包括超过 2000 个品牌，其中餐饮的比重较大，占到了23%，而王健林也明确表示了下一步万达广场的增加餐饮的比例。
在电影业务方面，根据万达院线发布《2016年经营简报》显示，2016年，该公司实现营业收入111亿元，同比增长39%，其中票房收入76亿元，同比增长21%，非票房收入38亿元，占营业收入34%，同比增长101%。而2016年中国电影票房约为454.9亿元，较上年增长3.22%，其中万达院线占据16.7%的份额，成为国内院线中名符其实的老大。
围绕电影和餐饮这两个“体验经济”领域，万达广场在“升级”。
减少服装、百货的比例，增加餐饮、影院、培训机构、体育类比如溜冰场、健身馆、美容SPA 等体验业态；还推出了首个自有儿童品牌“万达宝贝王”，做亲子乐园。
这些强调体验试消费，体量更大的综合体也不再叫做“万达广场”，而是有了一个更古怪的名字——万达茂（Wanda Mall），在上海青浦开的万达茂更是号称体验型业态占比高达 70%。
以这个逻辑来看，王健林在海外收购大量的电影公司、体育公司是跟万达的转型相匹配的，都是为万达的转型提供“内容”。
但眼下，当这些项目被因为各种说不清道不明的原因而叫停后，万达的转型还能否顺利？
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